שוק הנדל״ן בישראל ב-2026: בין אי-ודאות לניהול חכם

תמליל

קריינות: ברוכים הבאים לפודקאסט מדברים IFM, בו נחשף לעולמות התוכן השונים והמגוונים של תחום ה-IFM. נשוחח עם מומחי תוכן, נבחן את ההיבטים השונים וכיצד הם משרתים את הארגון שלנו, נבין את האתגרים איתם נאלץ להתמודד ונגלה מה צופן העתיד לתחום ה-IFM.

עידית: שוק הנדל"ן בישראל נמצא בתקופה של שינוי עמוק. זהו לא שינוי אחד וברור, אלא ממש מציאות שמחייבת חשיבה אחרת. יש יותר מורכבות, יותר זהירות, פחות החלטות אוטומטיות. יזמים, בעלי נכסים ולקוחות לא שואלים היום רק איפה צריך להשקיע, אלא איך נכון לנהל את הנכס שלהם לאורך זמן, איך שומרים על יציבות, איך מייצרים את הערך ואיך בעצם מקבלים החלטות גם כשאין ודאות מלאה.

אני עידית שני, סמנכ"לית אסטרטגיה ופיתוח עסקי באלקטרה FM, והיום איתי מירה מינס, מנכ"לית נכסי אריאל. נכסי אריאל היא חברת ניהול הנכסים המובילה בישראל, שעיצבה את קטגוריית ה-Property Management בישראל ופועלת במגוון סגמנטים ומנהלת מגוון רב של נכסים.

עידית: היי מירה.

מירה: היי עידית.

עידית: נכסי אריאל פועלת בלב שוק מאוד מאוד דינמי, וכשאת מסתכלת על שוק הנדל"ן בישראל בואכה 2027, מה לדעתך מחייב היום דרך ניהול אחרת ממה שהכרנו בעבר?

מירה: תראי, אני חושבת שהיום כבר מאוד מאוד ברור שכשאתה מדבר על ניהול נכסים אתה לא מסתכל רק על הבניין ועל הדברים הפיזיים והמערכות האלקטרו-מכניות, הקירות והלובאים וכולי. אלו כמובן מאוד חשובים והם הבסיס לניהול נכסים מצוין ולשמירה על בטיחות, אבל היום מסתכלים על האנשים שמגיעים לנכס – היזמים, השוכרים שמגיעים יום-יום לעבוד מידי יום בנכנס הזה, והמבקרים שמגיעים לפגישות או למרכז מסחרי ומתחם מעורב שימושים. מסתכלים על האנשים וחושבים מה הם צריכים להרגיש כשהם מגיעים לבקר בנכס.

עידית: הגיוני מאוד. אני חושבת אם אנחנו פותחים את הנושא הזה, זה הבדל מאוד מהותי בתפיסה, כי הרבה גופים מדברים על ניהול סטנדרט מסורתי כמו שאנחנו מכירים, אבל בפועל הם בעצם מתמקדים בכל העולמות של תחזוקה ותפעול.

מירה: זה נכון מאוד. התפיסה הקודמת של תחזוקה ותפעול חשובה, אבל אנחנו מדברים על ניהול שמתאים את עצמו למציאות שמשתנה כל הזמן. בישראל ובכלל בעולם המציאות כל הזמן משתנה, יום אחד לא דומה לקודמו. אנחנו צריכים לנהל שגרת ניהול מוצלחת ומצד שני לעבור ברגע אחד מניהול בשגרה לניהול בחירום. כל הנושא של ה-BCP (המשכיות עסקית) חייב לבוא לידי ביטוי בניהול של בניינים.

עידית: יצא לכם ממש להדגים את זה "בלייב", את כל תוכניות המגירה האלו?

מירה: כן, אני יכולה לחשוב למשל על דוגמה שקרתה לנו ב-"עם כלביא", באחד מאתרים המעורבי השימושים המאוד מורכבים שנמצאים בלב תל אביב, הייתה שם פגיעה של טיל, וממש הצוות שלנו, אנשי השטח, המטה, האחזקה, הניהול, הניקיון והאבטחה – כולם התייצבו ברגע אחד. ולא רק שהתייצבו גם כל אחד ידע להגיד, בשונה מהשגרה, מה תפקידו בחירום כדי שהכול יעבוד כמו מערכת משומנת, ללא תפרים (Seamless), כדי לתת גם בתקופה הזאת ובסיטואציה הזאת את חוויית הביטחון לדיירים, לשוכרים וליזמים.

עידית: זה מדהים בעיני, זה באמת הרבה מעבר לתחזוקה וניהול. זה מייצר חוסן את הדבר המיוחד הזה, שגם מה שנקרא לא לאבד את היציבות מתוך המעבר החד הזה למענה הזה. בשיחות שלי עם יזמים ולקוחות עולה לא מעט חשש מפער בין התכנון למציאות. איפה את פוגשת את האתגר הכי חזק?

מירה: תראי זה באמת להבין שהשוק הוא לא רק משתנה, בתפיסה שלי הוא כבר השתנה. והמציאות שגם השתנתה וגם משתנה ברגע הזה, מייצרת צורך להתאים את עצמנו לעוד צרכים שעולים, לעוד דרישות שעולות,  לפעמים אפילו להסתכל עם היזמים קדימה על צרכים שעוד לא עלו מהסוחרים אבל אנחנו יודעים כבר שהם יגיעו ובעצם כבר להתחיל להיערך כדי לתת את המענה.   

עידית: זה ממש להמציא את עצמינו כל פעם מחדש ולתת פתרונות חדשים ומחודשים כל פעם עבור הלקוחות שלנו.

מירה: לגמרי, זה ממש ככה.

עידית: אני רוצה לעצור כאן על נקודה חשובה, בעיני אחד האתגרים שאנחנו נתקלים בהם היום הוא בניית הצעות ערך ייחודיות ליזם. ואני אומרת הצעות ערך כי היא באמת צריכה להיות בעלת ערך, היא צריכה לדבר לא רק מי מנהל את הנכס כחברת ניהול, אלא איזה חוויה הנכס מייצר למי שנמצא בו, ואת ציינת את המבקרים והשוהים. איך את רואה את תפקיד של חברת הניהול בהקשר הזה?

מירה: אני חושבת שהתפקיד של חברת הניהול הוא מרכזי. אני תופסת אותנו כשותפים של היזמים, שותפים לדרך, למסע. יזם רוצה בעצם לייצר עבור הסוחרים שלו שיגיעו, שיהיה להם טוב, שיישארו, ובעצם זה חייב לעבור היום דרך חוויה. וזה מהדברים הקטנים, לא במובן השיווקי של המילה, החוויה היום יומית, מהדברים הקטנים: איך נכנסים לבניין, מה מרגישים, איך המרחב מתפקד, איך מגיבים לפניות ושומרים על תחושת יציבות וסדר, ולפעמים גם להפתיע עם אירועים וחוויות כאלה ואחרות.

אז באמת אנחנו רואים שזה אחד האתגרים המאוד מעניינים של ניהול הנכסים בימים אלה.

עידית: זה מדהים, כי זה באמת מדבר על הצעות ערך שהם כבר לא רק קמפיין נקודתי, אלא ממש חוויה של הניהול עצמה. ולפי מה שאת מתארת שכל הצעת ערך היא ייחודית ונבנית עבור הלקוח לפי
ה-Tailor-made שלו.

מירה: ליזמים שונים יש גם איזה שהן אסטרטגיות שונות וקווים שונים שמובילים אותם, אפילו הייתי אומרת איזה שהוא DNA שיש לכל יזם, או אפילו לכל אתר ובניין ובונים את זה ביחד. מסתכלים על מי הקהל שלו, גם מי עובד בבניין ומגיע באמת יום-יום ליום עבודה חוויתי ומי מגיע כדי לבקר, ואיזה ערכים היזם רוצה לשדר, זו סביבה תחרותית, נכסים שמנוהלים מתוך מחשבה על הערכים של היזם ועל חוויית המשתמש מצליחים לבדל את עצמם לאורך זמן.

עידית: מאוד. הוא גם כנראה מתחבר כי הוא גם כנראה רואה את הזהויות של הארגון שלו, הוא רואה את זה בתוך הצעת הערך, ואני חושבת שזה סופר חשוב. וזה גם מה שאנחנו רואים מהצד שלנו באלקטרה FM.
כשמדברים על ניהול שהוא מחובר לחוויה, זה משפיע ישירות על שביעות רצון הלקוחות, על החיבור של האנשים למקום ועל הערך הכלכלי של הנכס. את דיברת על זה שהצעות ערך עוזרת ליזם גם לאתר סוחרים אבל יותר ויותר חשוב לשמר סוחרים.

מירה: נכון, הנושא של אכלוס נכסים הוא גם בתקופה שנכס מתאכלס בתחילתו. למעשה זה לאורך כל חיי האתר, אתה עובד תוך כדי על החוויה של מי שמגיע לנכס, שיש חשיבה ארוכת טווח, אז ניהול איכותי הופך ליתרון תחרותי, זה לא רק במונחים של מספרים, זה בתחושה, ביציבות, ביכולות של הנכס להמשיך ולתפקד גם שהשוק משתנה.

עידית: חד משמעית. אז אם אנחנו מסתכלות קדימה ל-2030, מה יזמים ובעלי נכסים חייבים להתחיל לעשות כבר עכשיו, לא לחכות.

מירה: אז קודם כל לשמחתי יש כאלה שכבר עושים את זה.

עידית: כן.

מירה: אני חושבת שהם צריכים קודם כל לבחור שותפים לדרך, לא ספקים, אלא ממש שותפים לדרך. אני חושבת שהם צריכים להשקיע בניהול שמבוסס על חשיבה עוד משלב התכנון, שרק חושבים על הפרויקט, שרק חושבים קדימה, להתייעץ איתנו כדי שנדע לתת זוויות נוספות לניהול נכון יותר, שנגזר מתכנון נכון יותר, חיבור ואחריות, ממש משלב התכנון. ולבנות הצעת ערך ברורה שמבדלת את הנכס גם בסביבה משתנה ותחרותית.

עידית: זה מאוד חשוב, וגם אהבתי מאוד את ההתחלה שאמרת שבעצם הם צריכים לחפש שותף, ויש הבדל משמעותי מספק ולקוח לבין שותפים. להיות שותפים למסע מייצר את הערך ואת הבידול התחרותי פה, כי אתם שותפים איתו למסע, לאתגרים שלו, בונים ביחד את הפתרון הכי אפקטיבי עבורו, שוחים באותם האינטרסים, מתמודדים עם אותם האתגרים וזו שותפות שהיא ללא ספק Priceless היא מייצרת ערך, משהו שהוא הכרחי כחברת ניהול.

מירה: אני חושבת שאנחנו עוברים מספקים לשותפים לדרך, המעבר הזה עושה את ההבדל האמיתי.

עידית: חד משמעית. אז אם אנחנו מסכמות את שוק הנדל"ן בישראל ב-2026 אנחנו הבנו שזה דורש הרבה יותר מניהול שוטף. הוא דורש חשיבה רחבה, שותפות ויכולת לייצר חוויה יציבה ומשמעותית לאורך זמן. כמו שאת אמרת בסוף נכסים שמצליחים הם כאלה שמנוהלים מתוך הבנה עמוקה של השוק, של האנשים, של הערך שהם רוצים לייצר. אז מירה מינס, מנכ"לית נכסי אריאל תודה רבה על שיחה עמוקה, מלמדת ורלוונטית.

מירה: תודה רבה עידית.

קריינות: אתם האזנתם לפודקאסט מדברים IFM. אנו מקווים שזה העשיר את הידע שלכם בחתירה למצוינות, מקצועיות וחדשנות. מידע נוסף תוכלו למצוא באתר שלנו.